Um den Miet- und Immobilienmarkt in Deutschland nachhaltig zu entlasten, sind 206.586 neue Wohnungen einfach zu wenig. So viele Wohnungen wurden nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamts im Jahr 2025 fertiggestellt. Ein Jahr zuvor waren es noch rund 252.000. Beide Zahlen liegen weit unter dem politischen Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr. Dieses Scheitern ist einer der Haupttreiber für die Wohnungskrise in Deutschland, beginnt jedoch schon viel früher: bei Grundstücken, Genehmigungen, Baukosten, Zinsen, Regulierungen und vor allem der Frage, ob ein Neubau am Ende überhaupt rentabel ist.

Für Mieter ist das besonders bitter, denn in vielen Städten ist Wohnen längst teuer genug. Wer 1.200, 1.500 oder 1.800 Euro Kaltmiete bezahlen soll, benötigt keine Vorlesung über Baukosten. Trotzdem kann dieselbe Miete aus Sicht eines Neubaus sogar zu niedrig sein, und genau dieser Widerspruch macht die Debatte so schwierig. Eine Wohnung kann für den Haushalt zu teuer und für den Neubau trotzdem nicht rentabel sein.

Wer nur eine Seite betrachtet, landet schnell bei politischen Antworten, die viel zu kurz gedacht sind.

Deutschland baut an der eigenen Rechnung vorbei

Der deutsche Wohnungsmarkt hat kein Stimmungsproblem, sondern ein Mengenproblem. Wenn über Jahre weniger Wohnungen entstehen, als gebraucht werden, wird Wohnen mittel- bis langfristig nicht günstiger, sondern einfach nur knapper. Für 2025 meldet das Statistische Bundesamt rund 206.600 fertiggestellte Wohnungen. Bei den Baugenehmigungen gab es zwar ein leichtes Plus, doch das Ausgangsniveau bleibt weiterhin niedrig. 2024 wurden lediglich rund 215.900 Wohnungen genehmigt, was dem niedrigsten Wert seit 2010 entspricht.

Entspannung sieht anders aus, zumal das politische Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr stetig deutlich unterboten wurde. Derweil sollte diese Zahl den Bedarf abbilden, in dem Bevölkerung, Haushaltsgrößen, Zuzug, Alterung und regionale Verschiebungen auf einen ohnehin engen Markt treffen. Wenn nur gut die Hälfte davon fertig wird, verschiebt sich das Problem weiter nach hinten und wird auf dem Weg dorthin immer deutlicher. Das Problem zeigt sich in Warteschlangen, überfüllten Wohnungen, steigenden Angebotsmieten und der Suche nach Ausweichorten außerhalb der Städte.

Wohnungen entstehen nicht einfach so, weil sie gebraucht werden. Sie entstehen, wenn sich jemand traut, Kapital, Zeit und Risiko in ein Projekt zu stecken, und genau darin liegt schon seit Jahren das eigentliche Problem. Ein Neubau beginnt oft mit einem teuren Grundstück, langen Verfahren, hohen technischen Standards, steigenden Material- und Lohnkosten sowie einer Finanzierung, die zuletzt durch gestiegene Zinsen wieder erheblich teurer wurde.

Wohnungskrise 2026Wohnungskrise 2026

Kostenmiete ist keine bloße Parole

Der GdW verweist seit Längerem darauf, dass es für Neubauten vielerorts Kaltmieten von 18 bis 20 Euro je Quadratmeter bräuchte und damit eigentlich viel höhere Mieten als oftmals veranschlagt werden. Andernfalls wären Bau und Finanzierung nicht tragbar. Auch Auswertungen rund um den Empirica-Wohnungsmarktbericht 2026 kommen für größere westdeutsche Städte auf diese Größenordnung. Bei einer typischen Wohnungsgröße von 80 Quadratmetern entsprechen 20 Euro je Quadratmeter 1.600 Euro Kaltmiete. Das ist für viele Haushalte sehr viel Geld. Mit Nebenkosten, Strom, Versicherungen und Alltag bleibt dann schnell zu wenig übrig.

Genau deshalb ist die Empörung über solche Zahlen nachvollziehbar, nur wird aus Empörung noch lange kein fertiges Haus und damit zusätzlicher Wohnraum. Die Kostenrechnung bleibt: Wenn Baukosten, Grundstück, Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrisiko und Regulierung am Ende eine bestimmte Miete verlangen, dann kann die Politik diese Zahl zwar unsympathisch finden und sie einfach deckeln oder statistisch beschönigen, nicht aber gänzlich wegreden. Das soll keine Verteidigung für hohe Mieten sein, denn es gibt sicherlich schlechte Vermieter, überzogene Forderungen und Märkte, in denen Knappheit schamlos ausgenutzt wird.

Doch beim Neubau ist der entscheidende Punkt ein anderer: Wenn die erzielbare Miete unter der notwendigen Kostenmiete liegt, wird häufig nicht billiger gebaut. Es wird überhaupt nicht gebaut, und damit wird aus einer gut gemeinten Begrenzung ein Problem – vorrangig für die Menschen, die noch keine Wohnung haben. Bestehende Mieter werden teilweise geschützt, während Wohnungssuchende in einen Markt gedrückt werden, in dem das Angebot nicht mitwächst.

Niedrige Mieten sind nicht automatisch sozial

Eine niedrige Miete hilft dem Haushalt, der bereits in der Wohnung sitzt. Für diese Familie, diesen Rentner oder diesen Studenten ist sie ganz konkret sozial. Die Monatsrechnung fällt leichter, der Druck sinkt, vielleicht bleibt am Ende des Monats dadurch sogar Geld für Rücklagen oder die private Altersvorsorge. Ein Wohnungsmarkt besteht allerdings nicht nur aus bestehenden Mietverträgen. Er besteht auch aus Menschen, die umziehen müssen, eine Familie gründen, nach einer Trennung neu anfangen oder aus einer zu kleinen Wohnung herauswachsen.

Für diese Menschen ist eine niedrige, regulierte Miete nur dann hilfreich, wenn es die Wohnung tatsächlich gibt. Wenn die Regulierung Neubau verhindert oder private Vermieter aus dem Markt drängt, wird der Mangel größer. Dann ist die günstige Wohnung zwar politisch gewollt, praktisch jedoch kaum verfügbar, und genau das ist das größte Problem der Mietpreisbremse. Sie kann im Bestand Druck herausnehmen und extreme Sprünge abfedern, ersetzt jedoch keine neue Wohnung, keine schnellere Genehmigung und kein günstigeres Grundstück. Am Ende wird vorwiegend der Mangel verwaltet. Wer schon drin ist, hat bessere Karten. Wer sucht, steht vor weniger Angeboten, mehr Bewerbern und höheren Anforderungen an Einkommen, Bonität und Lebenslauf. Das ist nicht sozialer. Es ist nur leiser, weil der Preis politisch beruhigt wurde.

Der Staat reagiert häufig stärker auf die Symptome als auf die Ursachen – ein Umstand, dem wir uns in diesem Blog bereits mehrfach gewidmet haben .

Deutschland ist kein Sonderfall hoher Mieten

Der Blick ins Ausland zeigt, dass die deutsche Debatte etwas erdet. Deutschland ist teuer, aber nicht überall die Spitze. Ein ergänzender Marktindikator wie Numbeo zeigt für 2025 höhere Mietniveaus in der Schweiz und in vielen großen Schweizer Städten. Auch Norwegen liegt in internationalen Vergleichen nicht weit weg von Deutschland oder darüber – je nach Stadt und Messmethode. Solche Daten sind keine amtliche Mietstatistik und ersetzen keine saubere Betrachtung nach Einkommen, Wohnfläche, Lage und Bauqualität. Trotzdem zeigen sie eine Richtung: Das deutsche Problem ist nicht nur, dass Mieten hoch sind, es ist die Kombination aus vielen Mietern, zu wenig Neubau und einem schweren Weg ins Eigentum.

Deutschland gehört in Europa zu den Ländern mit besonders niedrigem Wohneigentumsanteil. Nach Eurostat lebt hier die Mehrheit der Haushalte zur Miete. In der Schweiz ist das ebenfalls so, in Norwegen dagegen deutlich seltener. Das verändert die Wirkung steigender Mieten. Wenn viele Menschen im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung leben, trifft ein enger Mietmarkt weniger Haushalte direkt. Wenn aber große Teile der Bevölkerung dauerhaft mieten, werden steigende Mieten zu einem breiten Kaufkraftproblem.

Noch wichtiger: Wer kein Wohneigentum aufbaut, besitzt keinen Vermögenswert, der langfristig Miete ersetzen, Schulden entwerten oder Vermögen bündeln könnte. Dann bleibt Wohnen Monat für Monat ein laufender Posten.

Wer Eigentum erschwert, drückt Menschen in den Mietmarkt

Deutschland redet viel über bezahlbares Wohnen, behandelt Wohneigentum aber noch immer wie ein Randthema für Besserverdiener. Das passt nicht zusammen. Wer kaufen will, trifft auf hohe Kaufpreise, gestiegene Zinsen, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, oft Makler, Sanierungsrisiken und strenge Eigenkapitalanforderungen. Wenngleich Immobilienpreise nicht mehr so stark steigen wie in den Jahren der Nullzinsen, bleibt der Einstieg schwer. Genau das haben wir erst kürzlich in einem separaten Artikel eingeordnet.

Der Effekt ist klar: Wer Eigentum nicht erreicht, bleibt Mieter. Das kann individuell sinnvoll sein, wenn ein Kauf sich finanziell nicht trägt. Für den Gesamtmarkt wird es jedoch zum Problem, wenn Millionen Haushalte kaum eine realistische Alternative zum Mietmarkt haben und dieser selbst unter Angebotsmangel leidet. So entsteht eine doppelte Abhängigkeit: Eigentum wird schwerer, Mieten werden teurer, der Neubau stockt. Danach greift die Politik wieder zur Preisbremse, weil die Lage sozial angespannt ist, und heizt dadurch die Investitionsrechnung für neue Wohnungen noch weiter ein. Die Spirale setzt sich immer schneller in Gang.

Der deutsche Reflex ist häufig Umverteilung statt Eigentumsaufbau. Mieten sollen begrenzt, Kosten bezuschusst, Härten abgefedert werden. Das kann in einzelnen Fällen notwendig sein. Als Grundmodell funktioniert das langfristig überhaupt nicht. Ein gerechteres Land entsteht nicht durch neue Transfers, sondern dadurch, dass mehr Menschen produktives Eigentum besitzen, und das gilt beim Wohnen ganz besonders.

Preisbremsen beruhigen, Angebotspolitik würde wirken

Preisbremsen sind politisch attraktiv, weil sie schnell erklärt sind und sich bei der Bevölkerung sehr einfach positiv verkaufen lassen. Die Regierung zeigt auf einen Preis, begrenzt ihn und kann danach sagen, sie habe gehandelt und für Besserung gesorgt. Ein Fördertopf funktioniert ähnlich. Er verteilt Geld, ohne die Baukosten selbst zu senken. Für den Wohnungsmarkt zählt am Ende allerdings nur, wie mehr Wohnungen entstehen und ob sie zu Kosten gebaut werden können, die Menschen tragen können.

Genau hier liegt die politische Fehlsteuerung. Mietpreisbremse, Förderprogramme und Sondertöpfe ersetzen kein bezahlbares Bauen und ändern wenig, wenn Genehmigungen zu lange dauern, Bauland knapp bleibt, Standards immer teurer werden und Investoren nicht wissen, welche Regeln in fünf Jahren gelten. Angebotspolitik ist immer unspektakulär, aber ehrlich: schnellere Genehmigungen, mehr Bauland und einfachere Standards dort, wo sie kaum Zusatznutzen bringen. Vor allem aber planbare Regeln für Vermieter und niedrigere Kaufnebenkosten für Selbstnutzer.

Einordnung: Was daraus folgt

Die Wohnungskrise in Deutschland ist nicht nur eine Mietendebatte. Sie ist eine Baukostenfrage, eine Eigentumsfrage und eine politische Ehrlichkeitsfrage. Für Mieter sind hohe Mieten ein echtes Problem. Für Neubauprojekte sind dieselben Mieten in vielen Fällen trotzdem nicht hoch genug, um neue Wohnungen wirtschaftlich tragfähig zu machen. Diese Spannung lässt sich nicht unter den Tisch kehren – sie muss ausgehalten und gelöst werden.

Bezahlbares Wohnen entsteht nicht, wenn der Staat die Rechnung versteckt. Es entsteht, wenn Bauen, Vermieten und Eigentumsaufbau wieder wirtschaftlich tragfähig werden. Wer niedrige Mieten will, benötigt mehr Wohnungen. Wer mehr Wohnungen will, muss Bauen wieder möglich machen, und wer Menschen aus der Abhängigkeit vom Mietmarkt holen will, muss Eigentum breiter erreichbar machen.

Alles andere bleibt Verwaltung des Mangels…